Антитеррористическая защищенность объектов коммерческой недвижимости: новые реалии ПП РФ № 1273

Вопросы антитеррористической защищенности (АТЗ) объектов коммерческой недвижимости в России всегда находились в фокусе пристального внимания как со стороны государства, так и со стороны бизнеса. Торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, крупные магазины требуют особого подхода к обеспечению безопасности. Основополагающим документом в этой сфере с 2017 года является постановление Правительства РФ № 1273 от 19 октября 2017 г. «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности торговых объектов (территорий) и формы паспорта безопасности торгового объекта (территории)». Однако в марте 2026 года в этот нормативный акт были внесены существенные изменения. Разбираемся, что нового ждет собственников и арендаторов коммерческой недвижимости.

Исторический экскурс: что такое ПП РФ № 1273?

Принятое 19 октября 2017 года постановление № 1273 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности торговых объектов (территорий)...» стало системообразующим документом для владельцев ТРК, ТЦ и магазинов. Оно ввело такие понятия, как категорирование объектов (1, 2 или 3 категория в зависимости от количества людей, которые могут погибнуть или получить вред здоровью в результате совершения террористического акта), а также обязательную разработку «Паспорта безопасности» для каждого объекта, попавшего в перечень. До недавнего времени именно этот документ определял, какая должна быть охрана, какие технические средства ставить и как действовать персоналу.

Однако время не стоит на месте, и пробелы в законодательстве, выявленные в ходе правоприменительной практики, потребовали точечной настройки правил.

2026 год: революция ответственности (ПП РФ № 229)

4 марта 2026 года Председатель Правительства Михаил Мишустин подписал постановление №229, которое вносит кардинальные изменения в алгоритм работы по АТЗ. Документ вступил в силу 13 марта 2026 года. Рассмотрим ключевые новации, которые меняют расстановку сил между собственниками зданий и арендаторами.

1. Уточнение статуса правообладателя.

Главная юридическая тонкость, которую исправило новое постановление, это трактовка термина «правообладатель».

Было: размытая формулировка, из-за которой арендаторы и собственники часто перекладывали ответственность друг на друга.

Стало: пункт 3 Требований изложен в новой редакции. Правообладатели четко делятся на:

1. Собственников (владеют на праве собственности).
2. Иных пользователей (арендаторы или лица, владеющие на ином законном основании).

Ответственность возлагается на обе стороны, но с четким механизмом назначения ответственного за процедуру категорирования.

1. «Принцип эстафеты» при создании комиссии.

Раньше стороны договаривались сами, кто создает комиссию по категорированию. Если никто не создавал — процесс вставал.

Теперь введены жесткие сроки и правило субсидиарной ответственности (п. 14, 141-143):

1. По умолчанию комиссию создает тот, на ком это закреплено договором, либо арендатор (иной пользователь). Срок — 1 месяц с момента включения объекта в перечень.
2. Новое правило: Если арендатор «тормозит» процесс, и за 30 дней не создал комиссию, обязанность автоматически переходит к собственнику здания. Срок для собственника начинает исчисляться на следующий день после просрочки арендатора.

Это крайне важное изменение для владельцев коммерческих площадей. Больше нельзя будет отмахнуться фразой „меня не касается, это арендатор съехал“. Если арендатор бездействует, все «летит»  к собственнику.

1. Новые сроки согласования и работы комиссии.

Постановление № 229 вносит ясность в бюрократические процедуры, чтобы исключить затягивание процесса:

• сама комиссия работает 30 рабочих дней;
• надзорным органам (ФСБ, Росгвардия и др.) на согласование Паспорта безопасности теперь отводится 10 рабочих дней. Ранее сроки были не столь категоричны;
• если паспорт вернули на доработку, бизнесу дается 5 рабочих дней на исправление замечаний.

1. Переходные положения: можно не переделывать все сразу?

Владельцев объектов с уже действующими паспортами безопасности волнует вопрос: нужно ли все переделывать с нуля?

Правительство учло это. В пункте 2 документа указано, что для объектов, которым уже присвоена категория, проводить новое категорирование или вносить изменения в паспорта до наступления оснований для актуализации (например, изменение специализации и (или) вида торговли, осуществляемых на торговом объекте, влекущее изменение количества людей, которые могут погибнуть или получить вред здоровью, реконструкция с изменением общей площади и границ или изменение количества потенциально опасных участков и (или) критических элементов) не требуется. Это делается только по решению самого правообладателя.

Что это значит для бизнеса?

1. Для собственников ТРЦ: больше не получится снимать с себя ответственность. Необходимо внимательно прописывать в договорах аренды обязанности по АТЗ и контролировать их исполнение арендаторами, иначе вся нагрузка по созданию комиссии ляжет на вас.
2. Для арендаторов (якорные и не только): если вы заняли помещение и получили уведомление о включении в перечень, закон отводит вам всего месяц на то, чтобы инициировать создание комиссии по обследованию и категорированию торгового объекта. Промедление грозит передачей инициативы собственнику и потенциальным конфликтом, а также штрафными санкциями в рамках ст. 20.35 КоАП РФ.
3. Документооборот: сокращение сроков согласования (10+5 дней) требует высокой оперативности от юридических служб. Нарушение сроков подачи документов теперь трактуется как прямое нарушение закона.

Резюме

Постановление Правительства РФ № 229 от 4 марта 2026 г. — это не революция, но очень точная настройка законодательства. Законодатель закрыл лазейку, позволявшую перекладывать ответственность между собственником и арендатором. Теперь механизм запуска процедуры оценки защищенности работает как часовой механизм: не сделал арендатор — делает собственник, и на все есть строгие сроки.

Владельцам коммерческой недвижимости рекомендуется провести аудит действующих договоров аренды и пересмотреть распределение зон ответственности в области безопасности в соответствии с новыми требованиями.