Антон Комаров: «Регулярные вложения в безопасность - фактор сохранения стоимости актива, а не статья расходов»

5 часов назад

Директор департамента складской недвижимости инвестиционной группы Accent Антон Комаров рассказал журналу RUБЕЖ, как системы безопасности влияют на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости и почему расходы на защиту объекта рассматриваются как фактор сохранения стоимости актива, а не как статья расходов. Спикер поделился методологией при приобретении складских комплексов, объяснил принципы работы со страховыми компаниями, а также обозначил главные тренды в сфере безопасности.

- Как вы оцениваете состояние систем безопасности при приобретении нового объекта в портфель и как результаты этой оценки влияют на инвестиционное решение?

Антон Комаров: Безопасность, безусловно, один из ключевых факторов, напрямую влияющих на стоимость актива и его инвестиционную привлекательность. В рамках процедуры due diligence при приобретении актива мы оцениваем не только юридическую чистоту и финансовые показатели объекта, но и инженерную инфраструктуру, включая системы пожарной безопасности, видеонаблюдения, контроля доступа, охраны периметра, диспетчеризации и резервирования критически важных систем. Для этого мы привлекаем технических консультантов, которые подробно смотрят как документацию, так и дают полное заключение по объекту.

При приемке объекта проводится комплексный анализ всех систем безопасности: оцениваются срок эксплуатации и гарантии производителей, качество конструктива и монтажа, наличие исполнительной документации, результаты комплексных испытаний и резервные источники питания.

Особенно это актуально для складской недвижимости. Современный распределительный центр – это сложный технологический объект, где даже кратковременная остановка работы или чрезвычайная ситуация могут привести к серьезным убыткам арендатора и собственника.

- Как расходы на создание и модернизацию систем безопасности закладываются в экономику проекта и как это отражается на целевой доходности актива?

Антон Комаров: Для институциональных инвесторов особенно важно, чтобы объект сохранял свою конкурентоспособность на протяжении многих лет. Поэтому регулярные вложения в безопасность актива обычно рассматриваются как фактор сохранения стоимости актива, а не как статья расходов, которую следует минимизировать.

При анализе проекта оценивается полный жизненный цикл актива: первоначальные инвестиции, будущие эксплуатационные расходы и возможные капитальные вложения, влияние на ликвидность и востребованность у арендаторов.

Если мы понимаем, что существующие системы не соответствуют современным требованиям или ожиданиям потенциальных арендаторов, необходимые инвестиции закладываются в финансовую модель сделки. По статистике, это может несколько увеличить CAPEX и повлиять на расчетную доходность проекта. Но в долгосрочной перспективе такие вложения всегда себя оправдывают. Однако нередки и ситуации, когда стоимость модернизации оказывается настолько существенной, что экономический смысл сделки теряется. В этом случае, такой актив мы не покупаем.

- Как наличие современных систем безопасности влияет на привлекательность объекта для арендаторов и на уровень арендных ставок?

Антон Комаров: Для крупных логистических операторов, производителей и компаний электронной коммерции безопасность – базовое требование при выборе площадки. Современные системы видеонаблюдения, контроля доступа, защиты периметра и особенно противопожарной безопасности являются частью стандарта качественного складского объекта.

На практике наличие таких решений редко позволяет само по себе установить более высокую арендную ставку. Однако оно существенно расширяет круг потенциальных арендаторов, ускоряет процесс сдачи площадей и помогает удерживать качественных клиентов на долгосрочной основе.

Если говорить шире о коммерческой недвижимости, то в условиях растущей конкуренции арендаторы все чаще выбирают не просто квадратные метры, а надежную и технологичную среду для ведения бизнеса. В этом смысле безопасность становится одним из элементов общего качества объекта наряду с инженерными системами, транспортной доступностью и профессиональным управлением.

- Как устроена работа по оценке и управлению пожарными рисками на объектах разного типа - складах, торговых центрах, офисных зданиях?

Антон Комаров: На практике работа по предупреждению пожарных рисков состоит из ряда этапов. В первую очередь, важно провести идентификацию рисков, оценку вероятности пожара, анализ потенциального ущерба. Затем разрабатываются мероприятия по снижению риска, которые могут включать, в частности, регулярные аудиты и проведение индивидуальных пожарных тренировок с арендаторами. При этом мы оцениваем не только формальное соответствие нормативным требованиям, но и то, насколько существующие решения отвечают реальной модели эксплуатации здания и ожиданиям арендаторов. И в заключение, как финальный штрих, регулярный ежедневный контроль пожарной безопасности.

Для складской недвижимости ключевое значение имеют системы раннего обнаружения и автоматического пожаротушения, разделение на пожарные отсеки, защита стеллажного хранения и бесперебойная работа инженерной инфраструктуры. На крупных логистических объектах даже кратковременный простой способен привести к значительным финансовым потерям. Главный приоритет – безопасность сотрудников, эффективная эвакуация. Также важную роль играют вопросы безопасной эксплуатации инженерных коммуникаций и обеспечение непрерывности работы арендаторов.

Например, в нашем складской комплексе в Валищево есть аккумуляторные станции для зарядки электрокаров. Это означает повышенные требования к противопожарной защите, системам мониторинга и профилактики рисков. Такие объекты требуют особенно внимательного отношения как на этапе проектирования, так и в ежедневной эксплуатации. В частности, наши складские комплексы оснащены современными средствами безопасности, включая систему «Стрелец‑Мониторинг» и SMS‑уведомления о срабатывании противопожарных систем, что поддерживает высокий уровень сервиса и повышает скорость реагирования.

- С какими основными вызовами вы сталкиваетесь при приведении существующих объектов в соответствие с актуальными требованиями пожарной безопасности?

Антон Комаров: Наиболее сложная задача – модернизация уже действующих объектов без существенного влияния на их операционную деятельность. Особенно если речь идет о полностью заполненном складе или торговом центре, где остановка работы арендаторов практически невозможна. Дополнительным вызовом становятся перепланировки арендаторов, требующие дооборудования помещений, актуализации документации и интеграции новых решений без остановки эксплуатации объекта.

Кроме того, за последние годы значительно выросли требования к технологичности зданий. Появляются новые форматы хранения, меняется плотность размещения товаров, автоматизируются логистические процессы, и инженерные решения должны соответствовать этим изменениям. Иногда формально объект отвечает нормативам, но с точки зрения современных стандартов эксплуатации требует серьезной модернизации.

- Как вы выстраиваете диалог со страховыми компаниями по вопросам оценки пожарных рисков и как состояние систем защиты влияет на стоимость страхования?

Антон Комаров: Я бы сказал, что мы в целом придерживаемся довольно консервативного подхода. На страховании не экономим, потому что понимаем: один серьезный инцидент может стоить гораздо дороже, чем дополнительные расходы на качественное покрытие.

Мы страхуем не только сам объект недвижимости. У нас очень широкая программа страхования, которая включает и ответственность перед третьими лицами, а в ряде случаев – и риски, связанные с приостановкой производственной деятельности. Для нас важно защитить не только стены здания, но и непрерывность бизнеса.

Каждый год мы проводим тендер среди страховых компаний. Причем выбираем не по принципу «где дешевле». Мы внимательно смотрим на объем покрытия, условия урегулирования, исключения из полиса, опыт страховщика. Иногда более дорогое предложение оказывается гораздо надежнее и выгоднее с точки зрения реальной защиты.

Конечно, на условия страхования влияет и состояние самого объекта. При оценке страховщики отдельно анализируют наличие автоматического пожаротушения, тип спринклерной системы, резервирование инженерных систем, результаты аудитов, статистику инцидентов и качество эксплуатации. Если системы пожарной безопасности современные, регулярно обслуживаются и соответствуют высоким стандартам, это всегда плюс в диалоге со страховщиками.

- Какие системы физической защиты, видеонаблюдения и контроля доступа применяются на объектах портфеля и как выбираются решения для разных типов недвижимости? 

Антон Комаров: Мы всегда исходим из того, как используется конкретный объект и какие риски для него наиболее актуальны.

Если говорить о складах, то особое внимание уделяется контролю доступа, охране периметра и видеонаблюдению. На современных логистических комплексах через территорию ежедневно проходит большое количество людей и транспорта, поэтому важно понимать, кто и когда находится на объекте, контролировать въезд и выезд, движение грузов и работу ключевых зон. Поэтому на объектах обязательно есть посты охраны, системы круглосуточного видеонаблюдения и СКУД, а у арендаторов нередко применяются внутреннее видеонаблюдение, распознавание лиц и тревожные кнопки с выводом сигнала в Росгвардию.

В торговых центрах акцент несколько иной: здесь на первом месте безопасность посетителей и арендаторов, поэтому большое внимание уделяется мониторингу общественных пространств и организации работы служб безопасности. В офисной недвижимости приоритетом становится удобный и при этом надежный доступ сотрудников и гостей, защита инженерных помещений и контроль критически важных зон.

При выборе конкретных решений мы не гонимся за самыми дорогими технологиями ради технологий. Нам важно, чтобы система была надежной, масштабируемой и соответствовала реальным задачам объекта. В конечном счете безопасность должна не мешать бизнесу, а обеспечивать его бесперебойную работу.

- Как обеспечивается кибербезопасность инженерных систем зданий - диспетчеризации, контроля доступа, видеонаблюдения - и какие риски вы здесь видите?

Антон Комаров: Еще несколько лет назад кибербезопасность в недвижимости воспринималась как тема скорее для ИТ-специалистов. Сегодня это уже вопрос управления самим объектом. Если, например, из-за технического сбоя или киберинцидента перестанет работать система контроля доступа или диспетчеризация, это может повлиять на всю логистическую цепочку и привести к остановке операций. Наиболее уязвимы системы контроля доступа, видеонаблюдения и автоматизации инженерии, поэтому особое внимание уделяется обновлению ПО, мониторингу событий безопасности и независимым аудитам.

На практике большинство рисков можно существенно снизить за счет грамотной организации процессов, использования проверенных решений и регулярного обслуживания систем. Как и в случае с физической безопасностью, здесь важен комплексный подход.

- По каким критериям вы выбираете подрядчиков и интеграторов для работ по системам безопасности и какие требования для вас приоритетны?

Антон Комаров: Мы предпочитаем работать с лучшими, нам очень важны рекомендации коллег и партнеров. Обязательно смотрим на опыт подрядчика, его портфель реализованных проектов, финансовую устойчивость, компетенции команды, наличие лицензий и допусков, а также качество сервисной поддержки и способность сопровождать систему после ввода в эксплуатацию. Очень важно, чтобы интегратор понимал специфику именно коммерческой недвижимости и мог предложить решение, которое будет работать в реальных условиях.

- Какие технологии в сфере безопасности вы считаете наиболее перспективными для внедрения на объектах коммерческой недвижимости в ближайшие годы?

Антон Комаров: За последние несколько лет рынок действительно сильно изменился. Если раньше многие проекты строились на зарубежных решениях, то сегодня все чаще используются российские или дружественные аналоги. Но в целом рынок заметно продвинулся вперед: многие отечественные продукты уже обеспечивают функциональность, достаточную для современных складских и коммерческих объектов.

Мне кажется, главный тренд – это не появление какой-то одной революционной технологии, а интеграция разных систем – инженерных и охранных – в единую цифровую среду. Большие перспективы я вижу у интеллектуальной аналитики и технологий на базе искусственного интеллекта. Еще одно важное направление – предиктивная диагностика инженерных систем. Вместо того чтобы реагировать на уже случившуюся неисправность, собственник сможет заранее увидеть признаки потенциальной проблемы и устранить ее до того, как она приведет к сбою или аварии.

Но при этом я считаю, что технологии должны решать практические задачи. В коммерческой недвижимости ценность инноваций определяется не количеством «умных» функций, а тем, насколько они помогают снизить риски, повысить надежность объекта и сделать его более привлекательным для арендаторов и инвесторов.

Читайте также: Белла Смоленцева: «Первые объекты, которые мы проектируем по новым нормам, — это тест на то, как регуляторы и эксперты читают пункты»