Бурмистров заявил о новой фазе кризиса на рынке индустриальной недвижимости

2 часа назад

© RUБЕЖ

Российский бизнес вошел в принципиально новую фазу, в которой спрос стагнирует или сокращается, налоги и административная нагрузка растут, а издержки ведения бизнеса достигли максимума за весь период новейшей российской истории, считает генеральный директор INFOLine-Аналитика Михаил Бурмистров. Об этом он заявил, выступая на конференции CORE.ЭКВАТОР, посвященной итогам полугодия на рынке индустриальной недвижимости и ориентирам для решений во второй половине года.

По его оценке, происходящее уже нельзя воспринимать как краткосрочный спад, после которого рынок быстро отскочит назад. Напротив, нынешний цикл все больше напоминает длительный кризис с медленным восстановлением, а значит бизнесу, в том числе связанному со складской и индустриальной недвижимостью, придется быстрее принимать болезненные решения и перестраивать свои модели работы.

Как кризис влияет на рынок индустриальной и складской недвижимости

Бурмистров связал перелом с изменением макроэкономической среды, которое, по его словам, стало особенно заметным со второго полугодия 2025 года. Он описал эту реальность как период, когда одновременно усилились налоговое давление, государственное регулирование и общий рост издержек, а возможности переложить их в конечную цену для клиента заметно сократились.

«Сейчас издержки ведения бизнеса на максимуме», — заявил Бурмистров, добавив, что даже компании, прошедшие через несколько кризисов прошлых десятилетий, вряд ли вспомнят сопоставимый по сложности период. По его оценке, 2026 год будет сложным, а 2027-й — «тоже очень сложным», поэтому рассчитывать на быстрое восстановление участникам рынка не приходится.

Именно поэтому, считает он, компаниям больше нельзя исходить из сценария короткого V-образного спада, когда достаточно «затянуть пояса» и переждать несколько кварталов. Если кризис принимает затяжную форму, то откладывание решений лишь усугубляет положение: через несколько месяцев у бизнеса останется меньше внутренних ресурсов, внешняя среда ухудшится, а необходимость тех же самых шагов никуда не исчезнет.

Почему спрос на складскую недвижимость концентрируется у крупнейших игроков

Одним из ключевых выводов Бурмистрова стала высокая концентрация спроса в ретейле и электронной коммерции. По его данным, по итогам 2025 года десять крупнейших ретейлеров, два крупнейших маркетплейса и крупные экосистемы совокупно контролировали уже 51% всего рынка, что означает заметную консолидацию и перераспределение рыночной силы в пользу крупнейших компаний.

Для рынка складской недвижимости это означает, что круг заказчиков, действительно формирующих новый спрос на площади, становится все уже. В непродовольственном сегменте основной рост, по словам Бурмистрова, обеспечивают прежде всего два крупнейших маркетплейса, тогда как остальные игроки либо растут гораздо слабее, либо вовсе не создают сопоставимого импульса для логистики и девелопмента.

В продовольственном ретейле, по его словам, ситуация схожая: основной спрос также концентрируется у ограниченного числа крупнейших федеральных игроков. Это усиливает переговорные позиции арендаторов и заказчиков, повышает требования к качеству объектов и одновременно усиливает давление на девелоперов, собственников и арендодателей.

«Работать стало сильно сложнее, потому что заказчики беспрецедентными темпами двигаются вперед», — отметил Бурмистров. Он пояснил, что крупнейшие игроки уже живут в логике цифровой трансформации, лучше понимают, как будет устроена торговля и логистика завтра, и потому предъявляют к объектам недвижимости все более жесткие требования по эффективности, технологичности и экономике эксплуатации.

Как маркетплейсы формируют спрос на складскую и логистическую недвижимость

Наиболее заметный источник спроса на логистическую недвижимость сегодня — это маркетплейсы, сказал Бурмистров. По его оценке, именно они продолжают наращивать товарооборот не только в деньгах, но и в физических единицах товара, а сама модель маркетплейса гораздо более «требовательна» к площади, чем классический крупный ретейл, поскольку предполагает работу с более мелкими партиями, сложной сортировкой и высокой интенсивностью операций.

Он напомнил, что еще пять–шесть лет назад Россия не входила в число мировых лидеров по развитию электронной коммерции, однако затем рынок рос опережающими темпами. По итогам 2025 года, по словам Бурмистрова, российский онлайн-рынок закрепился фактически в топ-5 крупнейших рынков мира, уступая лишь Китаю по уровню проникновения онлайн-продаж и находясь в одном ряду с Великобританией, Южной Кореей и Индонезией.

При этом структура российского e-commerce уже стала крайне концентрированной. Бурмистров отметил, что десятка крупнейших игроков занимает 82% онлайн-рынка, а практически весь рост по-прежнему сосредоточен на маркетплейсах, что напрямую отражается на структуре спроса на складские комплексы, фулфилмент-центры и распределительную инфраструктуру.

В офлайновом ретейле картина, напротив, выглядит заметно слабее. Бурмистров подчеркнул, что спрос на складские площади формируется не ростом выручки сам по себе, а увеличением товарооборота в штуках, и именно здесь многие сегменты показывают гораздо более слабую динамику, чем можно было бы предположить по номинальным рублевым показателям.

По его словам, это уже приводит к тому, что компании, запускавшие крупные объекты в период острого дефицита складов, после завершения строительства выходят с ними на рынок аренды. Причина в том, что фактический рост бизнеса оказался слабее исходных ожиданий, и часть площадей перестала быть нужна самим заказчикам в тех объемах, под которые они проектировались.

Почему Московский регион усиливает позиции на рынке складской недвижимости

Отдельно Бурмистров остановился на региональном измерении рынка. По его оценке, период, когда регионы росли опережающими темпами, а доля Москвы в торговле и логистике снижалась, в нынешних условиях подходит к концу или, по крайней мере, становится менее выраженным.

Он связал это с общей турбулентностью в экономике, валютными факторами и давлением на крупные региональные производства. В числе наиболее уязвимых он назвал градообразующие предприятия в различных отраслях — от добычи до лесопереработки и металлургии, что, по его мнению, будет бить по региональному спросу и усиливать разницу между территориями.

«Опережающий рост регионов, наверное, сейчас будет не таким явным, и с очень сильной дифференциацией между регионами», — сказал Бурмистров. При этом он подчеркнул, что Московский регион сохранит роль крупнейшего центра притяжения для строительства и логистики, а рост населения и концентрация экономической активности будут и дальше работать в его пользу.

Позитивно он оценил и влияние развития дорожной сети вокруг Москвы, которая, по его словам, улучшает экономику проектов в Московском регионе. В моменте маркетплейсам еще необходимо достраивать региональные объекты, однако в более долгой перспективе рост, по его логике, будет концентрироваться там, где сохраняется или увеличивается население, а это прежде всего столичная агломерация и отдельные наиболее устойчивые территории, включая Краснодарский край.

Какие сегменты создадут новый спрос на индустриальную недвижимость

Несмотря на сдержанную оценку общего цикла, Бурмистров видит отдельные ниши, которые продолжат генерировать спрос на индустриальную и складскую недвижимость. Одна из них — обновление существующей логистической инфраструктуры: компании уже не обязательно будут строить принципиально новые объекты прежними темпами, но потребность в модернизации и замене морально устаревших площадок, по его словам, сохранится.

Другой заметный драйвер он видит в сегменте готовой еды и пищевой инфраструктуры. По словам Бурмистрова, по мере роста доходов населения расходы на питание вне традиционного домашнего приготовления растут, а сам рынок поддерживается изменением структуры домохозяйств: Россия, как он выразился, стала «страной одиночек», где все больше людей живут по одному и чаще выбирают готовые решения вместо самостоятельного приготовления пищи.

Он сообщил, что готовая еда уже занимает 6,8% в структуре расходов по соответствующему сегменту, а готовая еда в ретейле — 3,8% в обороте продаж, при этом потенциал дальнейшего роста остается значительным. На этом фоне крупнейшие игроки, включая X5, «Магнит» и «Ленту», активно строят фабрики-кухни и развивают производственные мощности, а значит вокруг этого направления формируется еще один крупный кластер недвижимости со своим спросом.

В целом выступление Бурмистрова сводилось к тому, что индустриальная недвижимость в России входит в более жесткий и избирательный цикл. Драйверами рынка остаются маркетплейсы, продовольственная логистика и новые форматы пищевого производства, но в целом участникам отрасли придется работать в условиях затяжного давления на маржу, усиления требований со стороны крупнейших клиентов и более осторожного спроса почти во всех остальных сегментах.

Ранее RUБЕЖ писал, что СПб ГПС МЧС представил методику моделирования пожаров на многоярусных складах.