«Эффект Долиной» угрожает стабильности гражданского оборота, но способствует созданию безопасности на рынке недвижимости

29 ноября 2025, 20:01

Юрий Митин
управляющий партнер юридической компании «Интеллектуальная защита»

На фоне массового бойкота концертов Ларисы Долиной, когда поклонники заслуженной артистки России начали сдавать билеты, а рестораны публично отказываются от сотрудничества с певицей, в Госдуму внесен законопроект для борьбы со сделками по схеме «бабушка под влиянием мошенников». Пиарщик Роман Масленников отмечает, что «эффект Долиной» вышел далеко за рамки единичного случая и становится системной проблемой для всего рынка недвижимости. Предложение пиар-технолога народной артистке спеть песню про борьбу с аферистами поможет раскрыть проблему, предупредит покупателей, но для рынка недвижимости станет ли «спасением», пока неизвестно.

Законопроект предлагает три ключевых новшества: семидневный «период охлаждения», обязательный банковский расчет после регистрации и подтверждение альтернативного жилья при продаже единственного. Если документ примут, новые правила начнут действовать с 1 января 2026 года. О том, как эти меры могут изменить практику совершения сделок и защитить интересы всех участников рынка, редакции журнала RUБЕЖ рассказывает эксперт Юрий Митин, юрист, управляющий партнер юридической компании «Интеллектуальная защита».

Законопроект, внесенный в Государственную Думу, направлен на существенную реформу порядка заключения сделок с недвижимостью (и возможно — в перспективе, с иными ценными активами), чтобы защитить наиболее уязвимых граждан — в первую очередь, пожилых людей — от мошеннических схем. Давайте разберём подробно каждый из предлагаемых механизмов, причины их введения, их последствия и место в действующей системе гражданского права.

Как действуют мошеннические схемы?

На практике в последние годы в России наблюдается активизация схемы, при которой преступники под различными предлогами (зачастую с применением психологического давления, обмана, злоупотребления доверием) вынуждают пенсионеров, инвалидов или лиц в тяжёлом психоэмоциональном состоянии заключать сделки по отчуждению жилья — как правило, единственного. После подписания договора право собственности переходит к третьим лицам, а деньги либо полностью исчезают, либо передаются на условиях, не соответствующих интересам продавца. Впоследствии такие продавцы, уже после потери жилья, обращаются в суд, утверждая, что сделка была навязана и совершена под влиянием обмана или угроз. Судебная практика свидетельствует о большом количестве случаев признания таких сделок недействительными — по основаниям, предусмотренным статьями 177–179 ГК РФ, когда сделка заключается гражданином, не способным понимать значение своих действий либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы.

Проблема в том, что признание сделки недействительной влечёт двустороннюю реституцию: каждая из сторон должна вернуть другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Но на практике продавец получает жильё обратно, а покупатель зачастую не может вернуть уплаченные деньги (например, если они уже потрачены мошенниками), и остаётся и без денег, и без квартиры. Это ставит под угрозу стабильность гражданского оборота, потому что страдает добросовестный приобретатель, ранее не защищённый законом.

7 дней — «период охлаждения» в сделках с недвижимостью

Первое ключевое нововведение законопроекта — введение семидневного так называемого «периода охлаждения». Этот подход призван перенести в сферу сделок с недвижимостью принцип, уже используемый в некоторых других сферах гражданских правоотношений (например, с потребительскими кредитами, страхованием). В течение 7 дней после подписания договора купли-продажи или иной сделки отчуждения недвижимости продавец получает право подтвердить добровольность собственной воли. Скорее всего, механизм будет реализован так: после подписания договора информация поступает в Росреестр (или нотариусу — если сделка удостоверяется нотариально), но регистрация перехода права и окончательный расчёт блокируются до получения официального подтверждения от продавца, что он не был введён в заблуждение, не находился под давлением. Подтверждение, возможно, будет осуществляться личным визитом, консультацией с сотрудником госоргана либо нотариуса, а если в течение отсчётного срока продавец принесёт заявление об оспаривании или отказе — сделка аннулируется без необходимости судебных разбирательств.

Для самого продавца это дополнительная гарантия — он имеет возможность осмыслить ситуацию и отказаться от поспешной или совершённой под давлением сделки с минимальными последствиями. Для покупателя появляется временная неопределённость: на протяжении всего «периода охлаждения» приобретённая недвижимость не может считаться окончательно его собственностью, нельзя оформлять закладную (в случае ипотеки), распоряжаться жильём, проводить ремонт, подписывать субсидиарные договоры. Более того, чтобы исключить так называемые «серые схемы» по обходу этого требования, механизм подтверждения воли должен быть организован таким образом, чтобы злоумышленники не могли снова оказать давление на продавца в эти 7 дней.

Сначала стулья, потом деньги

Второе крупное изменение: расчёты по договорам отчуждения жилья разрешаются только после регистрации перехода права собственности, строго на банковский счёт продавца. В настоящее время (ст. 485 ГК РФ) расчёты осуществляются по соглашению сторон: это могут быть наличные, перевод, аккредитив, использование банковской ячейки.

Законопроект устраняет любые альтернативы: деньги перечисляются продавцу только после госрегистрации в Росреестре, причём исключается любой наличный оборот. Для банков и участников сделок упрощается контроль за финансовыми потоками, уменьшается риск оспаривания расписок, споров по поводу передачи наличных. Вместе с тем у продавца появляется новая гарантия: если сделка будет аннулирована на стадии регистрации, деньги в полном объёме так и не перейдут к третьим лицам и, соответственно, сохраняется возможность справедливого возврата сторон к первоначальному состоянию.

Продавец недвижимости не останется «на улице»

Третий элемент — требование о подтверждении наличия альтернативного жилья при продаже единственного. В данной редакции ГК РФ законодательством предусмотрена только ограниченная защита в случаях, когда отчуждается жильё с зарегистрированными несовершеннолетними, недееспособными, или являющееся залогом по ипотеке (ст. 37 ГК РФ, ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ЖК РФ, ст. 167 СК РФ и др.).

Нововведение предложит по всей стране механизм, при котором регистрацию сделки по отчуждению единственного жилого помещения можно будет произвести только после предоставления продавцом сведений о наличии другого помещения для проживания. По сути, реализуется подход, схожий с социальной защитой детей — теперь на практике к любой уязвимой категории (пожилые, инвалиды, лица, утратившие трудоспособность) будет применяться аналогичная проверка.

Что это меняет? Продавец теперь не сможет остаться «на улице» после отчуждения квартиры — что бы ни происходило с полученными за жильё средствами. Для покупателя это означает усложнение процесса покупок: понадобится убедиться в получении и действительности представленных продавцом документов, удостоверяющих наличие альтернативного жилья. Даже если продавец желает продать единственную квартиру добровольно и уехать, например, на дачу или к родственникам — необходимо будет подтвердить этот факт.

Пока регуляция проводится прежними нормами. В какие законы необходимы изменения?

Ключевой момент: все предлагаемые нормы будут применяться только к сделкам, заключённым после даты вступления поправок в силу — по законопроекту это 1 января 2026 года. Это означает, что текущие сделки регулируются прежними нормами, где период охлаждения отсутствует, расчёт может быть конфиденциальным, подтверждение альтернативного жилья — только в особых случаях.

С точки зрения юридической техники, для реализации законопроекта потребуется внести изменения как в первую часть ГК РФ, регулирующую общие положения о сделках и об обязательствах, так и в федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости», «Об основах охраны здоровья граждан», «О защите прав потребителей» и ряд других актов, если будет принято решение распространять эти механизмы на иные ценности (например, автомобили).

«Отжимать» квартиры больше не получится

Практическое значение предложенных изменений огромное. Они существенно повысят защиту социально незащищённых собственников, введут институт ответственности за недобросовестность с обеих сторон, минимизируют так называемые мошеннические «отчуждения по доверенности» и обеспечат прозрачность финансового оборота.

Недобросовестные участники рынка (промышляющие «отжатием» квартир через обман) окажутся вытеснены, однако и «белым» покупателям придётся готовиться к более длительным сделкам, обязательным банковским расчётам, необходимости проверки наличия и состава хозяйства продавца.

Банкам предстоит обеспечить четкий механизм защиты денежных средств

Для лиц, вступающих в сделку — важной станет реструктуризация всех процедур: по сути, товар перестанет быть доступен немедленно после подписания договора, а передача финансов и вещей в собственность будет размежёвана по времени, как это реализовано уже сегодня с эскроу-счетами в долевом строительстве.

Внедрение подобных правил — очень крупный шаг навстречу формализации оборота и повышению безопасности сделок. Ожидать быстрого эффекта не стоит: возможны попытки обойти новые требования, увеличение числа процедурных споров, появление ряда технических трудностей у тех, кто не привык работать по банковским каналам или не имеет альтернативного жилья. Но для многих граждан, особенно пожилых, это даст необходимую защиту.

Для добросовестных покупателей — потребует внимательнее планировать сделки и быть готовыми к отсрочке перехода права и временной заморозке денег. Банковой системе предстоит обеспечить чёткий и оперативный механизм блокировки и разблокирования средств.